Les fitxes urbanístiques aprovades per al València CF permeten la construcció d'un gratacel de 29 plantes a Aragó

La transformació del solar de l'antic estadi de Mestalla no solament redefinirà el perfil urbà de l'avinguda d'Aragó, sinó que mostra com la planificació urbanística municipal es va flexibilitzar per a acomdarse als interessos del València CF de Peter Lim. L'última modificació de l'Actuació Territorial Estratègica (ATE), l'aprovació de les fitxes urbanístiques al juliol de 2024, permet al club alçar un "edifici icónico" de fins el 29 plantes i 107,7 metres d'altura, segons ha desvelat este dimarts 'L'Español'. Açò significa una excepció expressa als límits generals fixats en les pròpies fitxes urbanístiques.

El planejament vigent establia "altures màximes permeses per a les edificacions en la fase 2, conforme al vigent Pla LLIGUE, de 22 plantes", com consta en l'estudi volumètric encarregat pel club a 'Tes Ingenieros' per al solar que quedarà en l'actual estadi després del trasllat al Nou Mestalla en l'estiu de 2027. El diari generalista ha accedit a l'informe, que establix una singular excepció: "No obstant això, queda exlcuido d'esta limitació l'edifici icònic que, pel seu caràcter epecial, quedarà fixat en un màxim de 29 plantes".

Va ser la revisió aprovada pel ple municipal al juliol de 2024, el de les fitxes urbanístiques, la que va introduir esta excepció específica: una torre singular, d'ús mixt terciari i residencial, que podrà superar eixe llindar i convertir-se en un dels edificis més alts de la ciutat. El ple es va aprovar amb els vots favorables no solament del partit de govern, el PP, sinó també del PSPV-PSOE i Compromís i amb el vot en contra de Juanma Badenas (VOX).

La concessió no és menor. L'increment d'altura suposa passar d'una cornisa màxima de 86 metres a quasi 108, situant la futura torre com la quarta més elevada de València, solament per darrere de les grans fites actuals de l'avinguda dels Corts Valencianes. Un canvi d'este calibre ha obligat a incorporar un estudi volumètric detallat, centrat a justificar l'impacte visual del gratacel des de diferents punts de l'entorn urbà.

Un planejament amb nom i cognoms

La singularitat de l'edifici no respon una revisió general del modelodel barri, sinó a una adaptació puntual del planejament a un projecte concret. Així ho reflectix la mateixa documentació. Mentre es manté la limitació d'altures per a la resta de parcel·les, s'exclou explícitament d'eixa norma al denominat "edifici icònic".

En paral·lel, el planejament sí es torna més restrictiu en les calles confrontants. A l'entorn de Joan Reglá, perpendicular a l'avinguda d'Aragó, l'altura màxima es reduïx a 16 plantes en la franja més pròxima alcarrer , amb l'argument de millorar la integració amb el teixit urbà existent. El contrast reforça la idea d'una ordenació asimètrica, on la màxima edificabilitat es concentra en una peça molt concreta de l'àmbit.

Comerç en superfície i projecte actualitzat

La modificació de l'ATE també elimina un altre dels elements més controvertits del planejament original: el centre comercial baix rasant. L'edificabilitat terciària prevista en semisoterrani desapareix i es trasllada íntegrament a superfície, sense alterar l'aprofitament total del sector.

Este canvi, sol·licitat per el mateix València CF després de la caducitat de l'anterior ATE, corregix una solució heretada de plantejaments urbanístics ja superats. fins al 2024, la normativa obligava a situar part del comerç baix terra, una fórmula que fins i tot va arribar a plasmar-se en projectes fallits com el d'ADU Mediterráneo, amb accessos mitjançant escales mecàniques des de la via pública.

Un sòl pensat per a grans fons

Amb quasi 100 000 metres quadrats d'edificabilitat i una taxació pròxima als 150-170 milions d'euros, el solar de l'antic Mestalla s'ha convertit en una de les majors operacions immobiliàries pendents a València. A més, en una zona que s'espera siga en el futur centre neuràlgic i econòmic de la ciutat. La subhasta, gestionada per CBRE, amb prou faenes ha començat a rodar, però el diagnòstic del sector és clar: cap promotor local té capacitat per a afrontar en solitari una inversió d'esta grandària.

El projecte apunta, per tant, a aliances empresarials i a l'entrada de fons internacionals, atrets per una combinació poc habitual a Europa: una gran borsa de sòl en una zona plenament consolidada i amb alta demanda residencial i terciària.

Urbanisme excepcional, debat pendent

Més enllà del seu impacte econòmic i arquitectònic, l'operació reobri el debat sobre l'ús d'instruments urbanístics extraordinaris per a resoldre problemes financers privats. La torre de 29 plantes no és solament una fita en el 'skyline', sinó el resultat d'una planificació feta a mesura, en la qual l'interés general i l'excepcionalitat concedida al propietari del sòl queden, com a mínim, entrellaçats.